Feyenoord City: het beste voor Goldman Sachs

Vriend en vijand zijn het erover eens. De Kuip is het mooiste stadion van Nederland. Het monument behoort zelfs tot prachtigste van Europa. Een icoon, intimiderend voor tegenstanders. Maar het stadion is op zo zegt men. Nieuwbouw is noodzakelijk. Maar voor wie? Niet voor Feyenoord in ieder geval. Wel voor investeerders, maar bovenal voor de veelbesproken “shady” financierder van Feyenoord City, Goldman Sachs.

Ruim tien jaar ploeteren

Meer dan tien jaar duurt het gesteggel in Rotterdam-Zuid nu al. Vele plannen zijn de revue al gepasseerd, waaronder een paar dure nieuwbouwopties. De voorloper van Feyenoord City, HNS, wordt in 2013 afgeschoten. Te risicovol. De conclusies zijn overduidelijk. Zelfs vanuit de club moet men toegeven dat het niet het beste voor Feyenoord zou zijn.

Renovatie van De Kuip is prima mogelijk met zeer positieve financiële vooruitgang. Dat bewijzen o.a. zowel BAM als Red de Kuip in de jaren erna op basis van het toen gestelde Programma van Eisen (PvE). Maar de beleidsbepalers willen het simpelweg niet. Drogredenen en het moedwillig verwaarlozen van het huidige stadion “laten zien” dat het zogenaamd niet meer kan. Het BAM-plan sneuvelt uiteindelijk op slechts enkele miljoenen verschil in budget.

In het nieuwe traject, wat uiteindelijk de naam Feyenoord City krijgt, wordt renovatie niet eens meegenomen. Hoewel men zegt dat de optie wel degelijk onderzocht is, is het rapport zogenaamd geheim. Waarom zo geheimzinnig doen? Simpelweg omdat het niet meegenomen is in de opdrachtstelling richting het projectteam. Nieuwbouw is de enige optie.

Feyenoord City

Ondanks veel weerstand, van draagvlak is géén sprake, blijft men bij een nieuw stadion aangevuld met gebiedsontwikkeling. En dat laatste wordt gebruikt om dat moderne theater door de strotten van Feyenoorders en Rotterdammers te drukken. Kosten € 444 miljoen met nog € 60 miljoen extra voor het aankopen van de grond.

Een duizelingwekkend bedrag voor een club uit de Eredivisie. Ja er zijn enkele stadions in Europa die duurder zijn (Arsenal en Tottenham), maar die zijn vele malen kapitaalkrachtiger dan de club van Zuid. Sterker nog, Feyenoord en Stadion Feyenoord NV hebben allebei helemaal geen geld. Een dergelijke investering past in de verste verte niet bij de financiële huishouding. Daarover later meer.

Saillant detail in het hele plan is de locatie voor het nieuwe stadion. Aan de oevers van de Maas, deels in de rivier gebouwd. Hoewel uit onderzoeken is gebleken dat deze locatie verre van optimaal is, is het de enige optie. Voor architect Rem Koolhaas van OMA wel te verstaan. Daar moet het stadion komen, anders werkt het beroemde architectenbureau niet mee aan het project.

Juist die locatie is een factor die het stadion ontzettend duur maakt. “Je betaalt vooral voor de architect,” zegt Martijn Walraven, voormalig directeur BeNeLux van FCC. Dit bouwbedrijf was o.a. betrokken bij de bouw van de Allianz Arena (€ 340M) en de nieuwe stadions in Polen voor het EK in 2012 (allen niet duurder dan € 200M). Naast de locatie zorgen de omstandigheden ook voor complexe en dus dure vergunningstrajecten.

De verdeling van de financiering van Feyenoord City – er is nog heel veel geld nodig

Financiering Project

De financiering van zo’n project is de eerste uitdaging. Omdat Feyenoord en ook het stadion zelf geen geld hebben, moet er dus een volledig externe financiering komen. Omdat Nederlandse banken verre van enthousiast zijn (stadionfinanciering is een probleem), komt men uit bij Goldman Sachs. Een Amerikaanse investeringsbank met een vrij dubieuze reputatie.

Waarom is stadionfinanciering dan zo’n probleem? Simpel, de voetbalbranche is een zeer onzekere “industrie” als het om inkomsten gaat. Afijn, de Amerikanen stellen een lening van bijna € 250M beschikbaar tegen 5% rente over een looptijd van 25 jaar. Het nieuwe stadion dient als onderpand. Een beste hypotheek zeg maar. Van dat bedrag is nu € 17,5M uitgegeven aan dure consultants en projectmensen. De Kuip dient hiervoor als onderpand.

De helft is dus al binnen. Maar de polonaise kan nog lang niet gelopen worden. De andere helft binnen halen is een groot probleem. De Gemeente Rotterdam krijgt aandelen voor een bijdrage van € 40M. Dit is soort van toegezegd, al eist de Gemeente wel een sluitende business case.

Dan ben je er nog lang niet. Er moet € 30M binnen gehaald worden bij rijke zakenmensen rond de club, € 30M van filantropische instellingen en € 20M door Stadion Feyenoord zelf (wat ze nu niet hebben). De overige € 100M via investeerders die aandelen (cumprefs) krijgen zonder stemrecht. Die trekken alleen 6% dividend. Hiervan is op dit moment wel geteld € 0M beschikbaar.

De verwachte inkomsten in Feyenoord City vs de situatie nu plus die van Ajax en PSV

Business Case

De financiering binnen halen is één, maar vervolgens moet de toko winst gaan draaien. Hiervoor hebben ze een interessant model uitgevonden. Het schouwburgmodel. Het stadion wordt geëxploiteerd als schouwburg. Uniek in het voetbal. Het stadion verkoopt de kaartjes, de business seats en de horeca. Bespeler Feyenoord krijgt per jaar een optreedvergoeding van € 25M.

Dat betekent jaarlijks voor Feyenoord € 7,5M meer dan dat er nu beschikbaar is aan spelersbudget. In het meest ideale scenario wel te verstaan. Het gerenommeerde Follow the Money deed onderzoek naar de business case. Het resultaat zijn een aantal zeer opvallende conclusies.

Feyenoord City denkt elk jaar € 106,9M te verdienen vanuit de exploitatie. Vanuit De Kuip is dat nu gemiddeld zo’n € 56M. Kortom, men gaat voor bijna het dubbele. Met de verwachte inkomsten vanuit de club komt dat samen uit op zo’n € 150M. Ter vergelijk, Ajax en de Johan Cruijff Arena draaien de afgelopen vier jaar gemiddeld € 125M aan omzet inclusief o.a. een zeer lucratief Europa League seizoen met een finaleplek.

Waar baseert Feyenoord City die hoge verwachtingen op? Een rapport van International Stadia Group (ISG). Waar kan je die vinden? Niet! Het rapport is geheim. Andere experts twijfelen flink aan de haalbaarheid van deze business case. Sportief resultaat is van essentieel belang. Wil je dit halen zal je regelmatig kampioen moeten worden en mee moeten spelen in de Champions League.

Bij 10% en helemaal bij 20% tegenvallende inkomsten kunnen de financiële verplichtingen niet worden voldaan

Wat als het tegenvalt?

Het noodzakelijke sportieve succes is een zeer belangrijke factor. De plannen voor het herinrichten van het Europese voetbal helpen Feyenoord City niet. Vaak deelnemen aan de Champions League is dan vrijwel onmogelijk. Daarnaast heeft Ajax een straatlengte voorsprong op financieel gebied. Dat overbrug je niet meer. Structureel meespelen om de titel zal heel moeilijk zijn.

Ondertussen zal Feyenoord in het nieuwe stadion de duurste seizoenkaarten van Nederland krijgen. Ook de business seats zullen flink in prijs stijgen. Buiten het feit dat veel supporters al niet op Feyenoord City zitten te wachten, zal het uitblijven van sportief succes desastreus zijn voor de club. Tegenvallende resultaten zal effect hebben op de stadionexploitatie en dus de financiële resultaten. In een negatieve spiraal terecht komen is misschien wel realistischer dan het realiseren van het gewenste scenario.

Hoewel Feyenoord via Jan de Jong nog laat weten dat de € 25M optreedvergoeding gegarandeerd moet zijn, is dat absoluut niet het geval. Stel dat de omzet vanuit Feyenoord City 20% tegenvalt, naar het niveau van Ajax en de Johan Cruijff Arena nu. Niet alleen gaat Feyenoord er dan helemaal niets op vooruit, ook de aandeelhouders raken dan al (deels) hun dividend kwijt. Zo risicovol is de business case dus. De kans is vrij groot.

De enige partij die er in ieder geval flink op zal verdienen is Goldman Sachs. Die strijken circa € 183M op door de jaren heen. Pas bij 30% tegenvallende resultaten zullen zij wat voelen, maar zelfs dan zijn ze nog beschermd. Dan zal Feyenoord City met geleend geld een reserve moeten financieren waaruit Goldman Sachs dan weer betaald kan worden.

Het hele onderzoek

Bovenstaande is slechts een greep uit het onderzoek uitgevoerd vanuit een samenwerking tussen Follow the Money, SP/T, Vers Beton en Open Rotterdam. Hier vind je het gehele onderzoek of kijk onderstaande video voor de samenvattende toelichting.